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Tenerife 6 de Diciembre de 2014
“Más del 80% de las reparaciones
en comunidades se debe al mal uso
de las instalaciones por los usuarios”
Los administradores de fincas colegiados colaboraron en el seminario de Viviendas Municipales para mejorar la convivencia.

“Más del 80 por ciento de las reparaciones en las comunidades se deben a un mal uso de las instalaciones por parte de los usuarios”, aseguró el administrador de fincas colegiado José Domingo López de Vergara durante su intervención, el pasado miércoles, en el seminario Ciudad y Ciudadanía, organizado por Viviendas Municipales, y dedicado en esta ocasión a la gestión de las comunidades y a mejorar la convivencia en éstas.
El experto intervino, en representación del Colegio Territorial de Administradores
de Fincas de la provincia, con una ponencia sobre “Gestión eficaz de comunidades”,
en la que se refirió a las figuras legales fundamentales que operan en una comunidad de propietarios, es decir, la Junta, como órgano supremo, a la que corresponde el nombramiento del presidente, vicepresidente (potestativo), secretario y administrador. Añadió como “quinta pata” esencial  en la comunidad a los vecinos del inmueble.

A estos últimos, explicó, corresponde el uso adecuado del inmueble evitando daños a terceros, el mantenimiento de las instalaciones comunes, pero también de la propia vivienda, y la servidumbre para instalaciones y servicios, lo que significa permitir la entrada a la vivienda o local si fuera necesario. Asimismo, destacó que es responsabilidad de los propietarios contribuir a los gastos del inmueble, y dotar el fondo de reserva para reparaciones (5% del presupuesto para gastos del ejercicio anterior).

También es obligatorio que los propietarios comuniquen un domicilio en España y que informen del cambio de titularidad de la vivienda o local.

La particularidad de las viviendas municipales
La presentación de esta ponencia la hizo la presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Santa Cruz de Tenerife, Carmen Suárez, quien felicitó la organización del seminario y la oportunidad de dar a conocer la importancia de contar con un profesional colegiado en las comunidades, en tanto que es una gestión compleja, que requiere  formación en asuntos bien diversos, como el Derecho, la economía, la administración de empresas, y hasta la Psicología, puesto que contribuyen también a la convivencia vecinal.

López de Vergara respondió además a las consultas de los asistentes, en particular las referidas a la figura del presidente, en tanto que las viviendas municipales plantean la particularidad de que, al ser la propiedad del Ayuntamiento, pueden estar regidas por una junta rectora en que excepcionalmente el cargo puede ostentarlo un inquilino que no es propietario, aplicándose la analogía.

Este interés reforzó la idea del CAF de Tenerife de establecer en un futuro un sistema parecido a un "turno de oficio", de forma que pueda asesorar a estas comunidades que actualmente dependen del Ayuntamiento.

Presidente, secretario y administrador
Con respecto a las figuras de presidente, vicepresidente, secretario y administrador, el experto aclaró que el primero sólo puede ser nombrado entre los propietarios del inmueble, por elección, turno rotatorio o por sorteo. El cargo es obligatorio y para negarse a ocuparlo es preciso acudir al juez, que podrá, o no, aceptar la renuncia en el denominado procedimiento de equidad. Corresponde también al juez determinar un sustituto hasta que haya otro acuerdo de nombramiento del presidente. También se puede acudir al juez cuando no se alcanza acuerdo para este nombramiento.

El presidente ostenta la máxima representación legal de la comunidad, en juicio y fuera de él, de forma que interviene en juicios monitorios, por ejemplo. Esta representación no la tiene en ningún caso el administrador de fincas, que sí  puede reclamar la morosidad, por encargo de la junta.

En cambio puede ejercer de administrador de la comunidad cualquier propietario o persona física con cualificación o capacitación para ello, conforme al artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal. Son sus funciones el cumplimiento de los acuerdos sobre gastos y el control de las obras aprobadas por la Junta.

Las funciones del Administrador vienen determinadas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

c) Atender a la conservación y mantenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar la documentación de la comunidad.

f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Además podrá exigir judicialmente a través del procedimiento monitorio las cantidades debitadas por los comuneros (también el presidente).

Con carácter general, el ejercicio profesional de los administradores de fincas comprende todas las funciones conducentes al gobierno, asesoramiento técnico, gestión y conservación de los bienes encomendados y a la obtención del rendimiento adecuado. En el desarrollo de estas funciones, el administrador está facultado para realizar cuantos actos de administración y gestión sean necesarios, con observancia de las normas legales aplicables, la costumbre y la prudencia, sin otras limitaciones que las expresamente recibidas del titular de los bienes y las atribuidas en exclusiva a otras profesiones.

Por su parte, corresponde al secretario, que puede ser una persona externa a la comunidad, las actas y custodia de los libros y de todos aquellos documentos que genera la actividad de la Junta de Propietarios. Asimismo, emite certificaciones, en particular el certificado de deuda, junto a la firma del presidente.

Todos los cargos de la Junta tienen una vigencia de un año.